Gevonden worden als makelaar in Google en AI: de gids

Waar mensen zoeken: Google, portalen en AI-assistenten

Wie een woning zoekt of wil verkopen, zoekt op drie plaatsen. Elke plaats vraagt een andere aanpak.

Portalen zijn sterk in aanbod. Daar win je het niet van, en dat hoeft ook niet. Een koper die jouw pand op Immoweb ziet, zoekt daarna vaak je kantoornaam op. Dan moet je website er staan.

Een verkoper werkt anders. Wie een makelaar zoekt, gaat zelden naar een portaal. Die zoekt in Google of vraagt het aan een AI-assistent. Voor een kantoor is dat de meest waardevolle bezoeker. En die zoekt naar jou, niet naar een pand.

Daar ligt je kans. Hoe je website en de portalen samenwerken, lees je in ons artikel over je website naast Immoweb.

Wat je website technisch moet doen

Een website die gevonden wil worden, is snel, werkt op gsm en geeft Google duidelijke informatie. Zonder die basis helpt geen enkele tekst.

Snelheid en gebruiksgemak. Google schrijft dat zijn rankingsystemen inhoud met een goede gebruikerservaring willen belonen, en dat Core Web Vitals daarin meetellen. Relevantie gaat wel voor. Google toont de meest relevante inhoud, ook als de ervaring minder goed is. Snelheid maakt het verschil wanneer meerdere goede pagina's om dezelfde zoekopdracht strijden. Voor makelaars in dezelfde regio is dat vaak zo.

Eerst voor de gsm. 70 tot 80% van de bezoekers van een vastgoedwebsite komt op gsm. Google gebruikt de mobiele versie van je site om te indexeren en te rangschikken. Wat op gsm ontbreekt, telt dus niet mee. Zorg dat je mobiele site dezelfde inhoud heeft als je site op de computer.

Structured data. Structured data is een vaste manier om Google te vertellen wat er op een pagina staat. Een prijs, een adres, een type woning. Google noemt het expliciete aanwijzingen over de betekenis van een pagina, en raadt het formaat JSON-LD aan. Het is geen garantie op een speciale weergave in de zoekresultaten. Het helpt Google wel om je pagina juist te lezen.

Eigen pandpagina's in plaats van een widget. Dit is de klassieke fout. Veel kantoorsites tonen hun aanbod via een widget of een iframe van een derde partij. Voor je bezoeker ziet dat er goed uit. Voor Google en AI-zoekmachines staan je panden dan niet als eigen pagina's op jouw website. Elk pand verdient een eigen pagina, met een eigen adres, een eigen titel en de beschrijving uit je vastgoed-CRM.

Test je eigen site in drie stappen:

1. Open een pand en kijk naar de adresbalk. Het adres hoort op jouw domeinnaam te staan, met een eigen pad voor dat pand.
2. Zoek in Google op je kantoornaam en de straat van een pand. Vind je de pandpagina op je eigen site, dan staat ze in Google.
3. Vraag een collega om op gsm een bezoek aan te vragen. Kijk mee. Elke keer dat hij moet zoeken of inzoomen, verlies je aanvragen.

Pagina's per gemeente en type

Mensen zoeken op type en gemeente: "appartement te koop in Hasselt", "huis te huur in Genk". Een eigen pagina voor elke combinatie waar jij aanbod hebt en actief bent, geeft Google een duidelijk antwoord op die zoekopdracht.

Doe het wel met mate. Google noemt pagina's die enkel gemaakt zijn om te ranken op gelijkaardige zoekopdrachten "doorway abuse". Het spambeleid vermeldt expliciet pagina's gericht op specifieke regio's of steden die bezoekers naar één pagina leiden. Een goede gemeentepagina toont actueel aanbod, vertelt iets over de gemeente en laat zien dat jij er werkt.

Wees ook realistisch. Op "huis te koop" in een grote gemeente staan portalen en grote ketens met filterpagina's bovenaan. Die plaats verover je niet zomaar. Op specifieke combinaties, deelgemeenten en je eigen specialiteit liggen de kansen beter.

Hoeveel pagina's zinvol zijn en waar de grens ligt, lees je in ons artikel over pagina's per gemeente en type.

Je Google-bedrijfsprofiel en reviews

Wie "makelaar" en een gemeente intypt, krijgt in Google vaak lokale kantoren op een kaart te zien. Je Google-bedrijfsprofiel bepaalt mee of jij daarbij staat.

Google rangschikt lokale resultaten op drie dingen:

• Relevantie: hoe goed je profiel past bij wat iemand zoekt.
• Afstand: hoe ver je kantoor ligt van de persoon die zoekt.
• Bekendheid: hoe bekend je kantoor is.

Afstand verander je niet. Relevantie en bekendheid wel. Google geeft daar zelf tips voor:

1. Vul je profiel volledig en juist in. Volledige profielen verschijnen volgens Google vaker in lokale zoekresultaten.
2. Verifieer je profiel. Zo weet Google dat jij het kantoor mag vertegenwoordigen.
3. Hou je openingsuren actueel, ook je speciale uren rond feestdagen en vakanties.
4. Voeg foto's en video's toe van je kantoor, je team en je werk.

Betalen voor een betere plaats kan niet. Google schrijft letterlijk dat er geen manier is om een betere lokale ranking aan te vragen of te kopen.

Reviews: vragen mag, belonen niet

Reviews helpen je profiel opvallen. Volgens Google helpen positieve reviews en behulpzame antwoorden je bedrijf om op te vallen.

• Vraag het op het juiste moment. Na de akte, de sleuteloverdracht of een geslaagde verhuring. Google voorziet een link en een QR-code die je kan delen.
• Vraag het aan iedereen. Het beleid van Google verbiedt om negatieve reviews te ontmoedigen of selectief enkel tevreden klanten om een review te vragen.
• Geef niets in ruil. Geld, een korting of een cadeau in ruil voor een review is volgens Google strikt verboden. Ook reviews vanuit een belangenconflict, zoals van huidige of vroegere medewerkers, vallen onder het beleid.

Antwoord ook op je reviews. Kort, eerlijk en persoonlijk. Bij een negatieve review raadt Google aan om de privacy van de klant te beschermen, je excuses aan te bieden waar het past en snel te reageren.

Een mix van positieve en negatieve reviews komt volgens Google vaak geloofwaardiger over. Eén kritische review is dus geen ramp. Een goed antwoord erop zegt meer over je kantoor dan tien sterren.

Gevonden worden in ChatGPT en AI Overviews

Voor Google AI Overviews gelden dezelfde regels als voor gewone SEO. Google zegt zelf dat er geen extra vereisten of speciale optimalisaties nodig zijn: je pagina moet in de index staan en in aanmerking komen om met een fragment te verschijnen.

Google beschrijft ook hoe die AI-antwoorden tot stand komen. Ze kunnen meerdere verwante zoekopdrachten tegelijk uitvoeren over deelonderwerpen en bronnen heen, en tonen daarbij links. Google noemt dat "query fan-out". Een duidelijke pagina over een deelvraag kan zo een bron worden in een breder antwoord.

Je hebt volgens Google geen nieuwe machineleesbare bestanden, AI-tekstbestanden of extra markup nodig om in die functies te verschijnen. Wie je dat wil verkopen, mag je dus kritisch bevragen.

Het werk om in AI-antwoorden genoemd te worden, heet GEO: generative engine optimization. In een eigen test zagen wij dat AI-assistenten graag concrete prijzen, tabellen, stappenplannen en officiële Belgische bronnen citeren. Wat dat voor je website betekent, lees je in ons artikel over GEO voor makelaars.

Wat het platform doet en wat je zelf doet

Een deel van je vindbaarheid zit in de techniek van je website. Een ander deel kan enkel jij leveren.

Bij Habbi, het websiteplatform van Salamander, zit de techniek in het abonnement. Jouw inbreng is wat geen platform kan maken.

Habbi werkt met elk vastgoed-CRM: Mason, Whise, RealSuite, Zabun, Omnicasa, Sweepbright en andere, ook je volgende. Pandbeschrijvingen komen ongewijzigd uit je CRM. Die schrijft AI niet. De teksten voor je pagina's en blogposts schrijft AI wel, op basis van een context die wij samen bij de intake opbouwen.

Die context is belangrijk. Google waarschuwt voor grote hoeveelheden AI-tekst zonder menselijk toezicht. Google vraagt inhoud van iemand die het onderwerp aantoonbaar goed kent, met informatie die verder gaat dan het voor de hand liggende. Jouw kennis van de straten, de wijken en je markt maakt het verschil. Hoe beter je intake, hoe beter je teksten.

Betaal je al jaren voor SEO, kijk dan wat je daarvoor krijgt. Een groot deel van wat vroeger apart werk was, hoort vandaag gewoon in een goede website: snelheid, structured data, eigen pandpagina's, een eigen titel per pagina. Wat overblijft, is inhoud, reviews en lokale bekendheid. Dat werk kan niemand helemaal van je overnemen.

Zo meet je of het werkt

Meet aanvragen, niet enkel bezoekers. En gebruik Google Search Console om te zien hoe Google je site ziet.

Het prestatierapport in Search Console toont klikken, vertoningen, doorklikratio en gemiddelde positie. Je ziet ze per zoekopdracht, per pagina, per land en per apparaat. Verschijn je in AI Overviews, dan zit dat volgens Google mee in je totale zoekverkeer onder het zoektype "Web".

Kijk elke maand naar drie dingen:

1. Zoekopdrachten met je gemeente erin. Volg de vertoningen op "makelaar" en op "te koop" of "te huur" met je gemeenten erbij.
2. Pagina's die klikken krijgen. Zo zie je welke pandpagina's en gemeentepagina's bezoekers binnenbrengen.
3. Aanvragen per bron. Tel hoeveel schattingen, bezoekaanvragen en contactformulieren uit Google komen.

Heb je geen toegang tot Search Console of Google Analytics, vraag die dan op bij wie je website beheert. Die gegevens horen bij jouw kantoor. In Habbi volg je je leads en je websitestatistieken op één plek, naast je panden.

Geef het ook tijd. Vindbaarheid groeit, ze springt niet. Vergelijk maanden met elkaar, niet dagen.