Wim, CopandiWat de regels vragen bij prijzen in nieuwbouw
De basisregel is eenvoudig: een consument moet de totale prijs zien, inclusief btw. Voor nieuwbouw is er sinds september 2026 een praktische invulling van die regel.
De FOD Economie zegt het zo: je toont de prijs "op een leesbare, zichtbare en ondubbelzinnige manier", en die prijs is de totale prijs, inclusief btw. Bij nieuwbouw botste dat op de praktijk. Of een koper 21% of 6% btw betaalt, hangt mee af van wie die koper is.
Daarom deden de sectororganisaties (BIV, CIB, Federia en BVS) een voorstel. Volgens het BIV ging de FOD Economie daar op 2 september 2026 mee akkoord. De afspraak in drie punten:
- Exclusief btw blijft de basis. Je mag erop sorteren.
- Inclusief 21% btw komt er altijd bij. Als vast veld, naast de exclusiefprijs.
- Inclusief 6% btw komt erbij waar het kan. Is 6% mogelijk voor het pand, dan toon je beide inclusiefprijzen.
Beide prijzen staan onmiddellijk na elkaar en in hetzelfde zichtsveld.
De regeling geldt enkel voor nieuwbouw en vernieuwbouw. Ze geldt voor iedereen die zo'n pand aanbiedt: ontwikkelaars, kantoren, maar ook particulieren, notarissen en landmeters. Verkooprechten, ook op een grondaandeel, moet je volgens het BIV niet meerekenen.
Dit artikel is geen juridisch advies. Twijfel je over je eigen project, leg het dan voor aan je notaris of je juridisch adviseur.
Zo toon je het: overzicht en detail
Op een overzicht werk je met een prijsvork. Op de pagina van het project of de unit werk je met een prijstabel met inclusiefprijzen.
- Overzichtspagina. Een prijsvork per project mag, exclusief en inclusief btw. Bijvoorbeeld: van €250.000 tot €350.000 excl. btw, of van €302.500 tot €423.500 incl. 21% btw.
- Projectpagina. In de prijstabel komen extra kolommen met de prijs inclusief 21% btw en, waar het kan, inclusief 6% btw.
- Uitleg over 6%. Het BIV schrijft dat de Economische Inspectie het liefst een knop ziet naar een pagina die de voorwaarden voor 6% uitlegt. Een link naar de uitleg van de FOD Financiën ligt voor de hand.
Noem je een prijs in een vrij tekstveld, zoals een "vanaf"-prijs in je projectbeschrijving, vermeld dan ook daar de inclusiefprijs. Dat raadt het BIV aan.
Je units staan meestal ook op Immoweb, Zimmo en Immovlan. De sectororganisaties hebben de CRM's en portaalsites gevraagd om de nieuwe velden te voorzien. Kijk dus na of je CRM een veld heeft voor de inclusiefprijzen, en vul het in.
Beschikbaarheid en status van units
Toon bij elke unit of ze nog te koop is.
Drie statussen volstaan meestal:
| Status | Wat je toont |
|---|---|
| Beschikbaar | Prijs exclusief en inclusief btw, plannen, knop voor een afspraak. |
| In optie | De unit blijft zichtbaar, met het label "in optie". |
| Verkocht | De unit blijft zichtbaar als verkocht, zonder prijs. |
Hou die status actueel, het liefst vanuit één bron: je vastgoed-CRM. Ben je vastgoedmakelaar, dan geldt ook de Plichtenleer van het BIV: je misleidt in je reclame niemand over de beschikbaarheid en de essentiële kenmerken van wat je aanbiedt. Een unit die al lang verkocht is maar nog als beschikbaar online staat, is precies wat je wil vermijden.
EPC bij nieuwbouw
Voor een nieuwbouwunit heb je bij de verkoop vaak nog geen EPC. Dan kan je het ook niet vermelden.
De Vlaamse overheid legt het zo uit. Tussen de ingebruikname of de oplevering en de EPB-aangifte mag tot 12 maanden zitten. Zolang het EPC Bouw er niet is, kan je de verplichte gegevens niet publiceren. Bij een controle moet je wel kunnen aantonen dat het EPC Bouw er nog niet is omdat die termijn nog loopt.
Is het EPC Bouw er wel, dan vermeld je in je advertentie en op je website:
- Het label of de energiescore. Voor een EPC Bouw van na 1 januari 2021 voor een woning kies je het label (A+ tot F) of de score waarop dat label gebaseerd is.
- Het adres of de unieke code. Het volledige adres met huis- of busnummer, of de unieke code van het EPC.
Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) controleert steekproefsgewijs. Ontbreekt de informatie of klopt ze niet, dan riskeert een vastgoedmakelaar een boete van €750 tot €5.000, een eigenaar een boete van €500 tot €5.000.
Voorbeeld: een unit-tabel voor je projectpagina
Zo ziet een prijstabel eruit volgens de afspraak. Alle units en prijzen hieronder zijn verzonnen, als voorbeeld.
| Unit (voorbeeld) | Type | Status | Prijs excl. btw | Prijs incl. 21% btw | Prijs incl. 6% btw |
|---|---|---|---|---|---|
| A | Appartement, 1 slaapkamer | Beschikbaar | €250.000 | €302.500 | €265.000 |
| B | Appartement, 2 slaapkamers | In optie | €300.000 | €363.000 | €318.000 |
| C | Appartement, 3 slaapkamers | Beschikbaar | €350.000 | €423.500 | €371.000 |
| D | Penthouse | Verkocht | - | - | - |
Onder de tabel zet je een knop "Wanneer betaal je 6% btw?" naar de uitleg over de voorwaarden. De kolom met 6% toon je enkel voor units waarvoor 6% mogelijk is.
In dit voorbeeld is de btw berekend op de volledige prijs exclusief btw. Hoe de btw in jouw project precies loopt, stem je af met je notaris of adviseur.
Zo regel je het met Habbi
Een projectwebsite op Habbi, het websiteplatform van Salamander, haalt de units en hun status uit je vastgoed-CRM. Pas je een status aan in je vastgoed-CRM, dan volgt de website. Habbi toont wat je vastgoed-CRM doorgeeft: heeft je CRM velden voor de prijs inclusief 21% en 6% btw, dan komen die mee. Habbi werkt met elk vastgoed-CRM, ook met je volgende.
Lees ook
